1 建立住宅建筑能耗标识体系的意义

住宅商品化是我国经济体制由计划经济向市场经济转变的一项重要内容，而正在大规模新建的商品住宅建筑为中国建筑节能工作提出了新的挑战，也提供了新的机遇。

随着我国住房体制的商品化改革的推进，我国的房地产市场得到了迅速发展。在房地产市场上，建筑的热性能作为住宅品质的一个重要度量，越来越收到消费者以及房地产开发商的重视，最近出现的“节能”型住宅也成为现今开发商们的一种竞争手段。但是，目前房地产公司对建筑能耗的宣传还仅仅停留在概念炒作层面，缺乏可度量的具体指标。这种状况造成了房地产市场在能耗这项重要质量指标方面竞争的混乱与无序。同时，这种混乱与无序也不利于我国的建筑节能工作的推进。

为了避免开发商们把“节能”单单当成一种概念来炒作，需要建立一个比较完善的评测体系来量化“节能”这个概念。这样，一方面消除炒作“节能”的可能性，另一方面在市场接受和需求的推动下，促进房地产商建造节能建筑的积极性。

本文所述的目标是通过建立一个能在市场推动下自主运行的住宅能耗标识体系，以期规范商品住宅市场，由自发进而强制要求开发商在销售时必须清晰标明每一套商品住宅的能耗水平，并对购房者进行充分的宣传，则可以通过市场竞争机制，自然而然的淘汰能耗水平低下的住宅，而使节能性能高的住宅脱颖而出，并进一步提出对建筑节能相关技术、产品、政策的需求，促进我国在住宅建筑节能方面的改善，为建设绿色建筑的目标奠定坚实的物质和观念基础。

该体系所要研究的问题是，在商品住宅领域，是否可能在政府引导下，通过市场机制来推动建筑节能设计标准规范，进而促进房地产市场的健康发展。在本文设想的市场运作体系中，通过一个独立的建筑能耗评估事务所对房地产公司所开发建筑的热性能进行评估，并通过所公示的热性能指标影响消费者的购房选择，进而促进房地产公司之间的良性竞争。

2 住宅建筑能耗标识体系的框架

该体系包括购房者、房地产开发商、能耗标识事务所及政府几个主体。

2.1 购房者

作为住宅建筑及其能耗的终端消费者，购房者在目前的市场中无法获得关于建筑采暖空调能耗的足够信息。举例而言，住宅并未像汽车行业标出“百公里油耗”那样标出建筑物在实际运行时可能的能耗状况，这就存在着一种信息不对称的现象，购房者无法充分了解和预测到将来的使用过程中会出现的采暖空调能耗信息。因此，通过建立住宅能耗标识体系，不仅能够使购房者获得住宅建筑能耗的信息，在市场中清晰地分辨出住宅建筑节能性能的高下，满足其对建筑节能的需求，而且能够使购房者更深入地了解建筑节能与其切身的经济利益以及居住健康舒适水平等重要因素的密切关系。当节能的观念被大众所接受时，低能耗的建筑自然会收到购房者的青睐，市场体制下建筑节能的源动力就诞生了。

2.2 房地产开发商

作为房地产开发商是住宅建筑的生产者，也是住宅能耗标识体系的执行者。目前由于缺乏一套科学的建筑能耗评估体系，因此在建筑节能方面没有一个统一的竞争的规则和平台，难免会产生鱼龙混杂的局面，真正致力于建筑节能的开发商不能得到相应的认可和回报，自然会挫伤其节能积极性。因此如果房地产市场中建立起建筑能耗评估体系，如同在体育比赛，制定好比赛规则，选好裁判，比赛就能够公平有序地开展起来。房地产开发商也会自然而然地利用这些指标作为推销和竞争的手段，自主地促进各种建筑节能方面的新技术在住宅建筑的应用，从而极大地促进我国建筑节能事业的蓬勃发展。

2.3 能耗标识事务所

作为住宅建筑能耗标识者的能耗标识事务所应具有独立、客观、公正的特点。它将从市场机制的运行模式出发，仿照目前会计师事务所对上市企业进行审计及资产评估的体制，培育出一个独立的建筑能耗标识行业，以提供能耗标识和设计咨询服务的方式，对住宅建造的各阶段的能耗与热性能进行评估、标识或现场监查，并提供具备法律效力的建筑能耗数据，提供给建筑开发商，并标识在售楼书上。长远看来，能耗标识事务所及其相关人员，将会越来越为社会所认可。从微观角度看，住宅开发商的设计、建造和经营活动将会与能耗事务所的联系愈来愈紧密；从宏观角度看，政府对节能住宅的监督管理，也将通过能耗标识事务所来实现。因此，如果能耗标识事务所要想承担起这项责任，关键在于其组织体系和管理体制是否能保证其独立、客观、公正、准确的执业立场和良好的运作秩序，关键在于政府各部门是否能保证按市场经济规律运作，少一些行政干预、多一些政策引导，以此逐步建立起适合我国社会主义市场经济体系的能耗标识体系。

2.4 政府机构

在这套能耗标识体系中，政府机构则对能耗标识机构进行监管，包括组织制定评估标准；审查认证能耗标识师资格；颁发能耗标识事务所执照等。为进一步保证能耗标识行业的公正性，还可以由政府委托专门机构建立数据库存储和管理评估结果，向大众公布，并有选择地对已投入使用的标识过的建筑进行现场测试，考核标识机构给出的标识结果的正确性。恰当地设计这种监督机制，可以在市场机制的条件下，在政府部门，标识机构，开发商及购房者之间形成良好的制约机制，从而保证标识工作可以科学、公正地进行。使得建筑节能工作由“政府推”向“市场拉”彻底转变，这与加入WTO后政府职能转换的要求也相一致。党的"十六大"制定的"在我国全面推进经济体制改革，实施国民经济战略性调整以及实施西部大开发战略"的方针，决定了政府职能必然按照市场运作规律和要求进行转变，其职能主要应通过制定政策和监督执行的方式对国家经济的运作实施宏观调控。在政府诸多调控手段中，其中一个重要手段就是借助社会中介机构，特别是会计师事务所（对于建筑节能行业则是能耗标识事务所）的力量，促使其充分发挥沟通政府与企业、企业与公众、企业与市场的桥梁纽带作用，以达到维护正常经济秩序的目的。为此，政府部门应根据节能住宅市场的特点，重新修订和颁布的相关规范和法律，明确节能住宅市场中相关人员的责任，建立企业负责人、政府和能耗评估事务所三位一体的监督体系，以此促进整个节能住宅市场的发展。

3 住宅建筑能耗标识体系的具体实施方法

由于建筑物是一复杂系统，其能耗及热性能很难简单地根据建筑尺寸及窗墙形式与材料估算，另外气象参数的变化情况、各季节主导风向相关等因素都对建筑的能耗有显著的影响。因此很难通过简单的计算得到准确、客观的结论，而对于如此复杂的系统如果全部通过现场实测，很难在短期内获得有效的数据，测量成本也很高。

因此可操作的现实的方法是通过计算机动态模拟计算的方法，根据施工图纸对能耗及热性能做出预测，并对施工中的主要步骤进行监督，对敏感参数进行实测，再根据标准将预测结果转化为大众便于理解的能耗和热舒适指标，使购房者获得科学、准确、易懂的能耗指标。

3.1 模拟计算部分

当建筑开发方完成建筑的设计后，将建筑图纸提供给能耗标识事务所，事务所根据图纸所提供的建筑信息，如建筑几何尺寸、围护结构材料等，利用动态模拟的软件，对建筑进行模拟计算，得到相应的指标。

通过研究和在一定范围内对普通住户进行的调查，初步确定了下列参数作为建筑热性能的指标：

上述指标能够比较科学、准确地反映出一栋建筑的热性能状况，而且也比较容易被普通住户所接受。

3.2 施工质量保证部分

为了保证计算输入的参数与实际的建筑一致，保证计算结果的可靠性，能耗标识人员需要对建筑进行实地的检查和测试。影响建筑能耗的因素有很多，如保温层的做法、外墙的材料厚度等，其中一些因素需要在建筑施工的过程中加以检测，而另一些因素可在建筑完工后进行检测。

能耗标识所设计的建筑数量非常大，而且对建筑进行全面测试的费用非常高，所以在本体系中，只是在建筑施工进行到某一阶段时进行抽样检测。同时，这种检测不同于监理过程，标识人员只是去了解建筑的实际情况，从而修正与实际不符的计算输入参数，并不对建筑施工提出任何修改要求。

标识人员主要检测的内容为墙体材料、楼板材料、窗体材料、遮阳、窗的密闭性等参数。在施工进行到相应阶段时，标识人员到施工现场通过现场观察、抽样检测或查看质检报告等方式对相应参数进行检测。

完成检测后，标识人员根据实际建筑的情况对计算输入参数进行修改，进行计算得到相应的指标。

3.3 标识部分

完成计算后，经监管部门允许，标识人员将计算结果提交给开发方，并由其标在售楼书上，供购房者参考。

实际中存在“期房”的现象，开发方在建筑竣工前就对楼房进行销售，标识人员可将根据建筑施工图计算得到的结果提供给开发方，但应注明仅仅是根据施工图纸计算得到的结果。

3.4 质量监督过程

标识人员每次在进行计算时，需要将计算输入参数、计算原始文件和计算报告提交给监督部门备案，以备检查。监督部门可对其进行抽样检查，如发现评测人员输入参数存在严重失误或伪造计算报告，有权撤销其评测资格甚至提出诉讼。

3.5 保险机制

当该体系进入市场后，不免会遇到法律纠纷，而住宅作为一个高价值的商品，其相应的赔付责任单由标识机构是无法承担的，因此，需要与保险公司进行合作，研究出一套保险机制，当由于标识机构的责任而造成对购房者的误导时，购房者的利益能够得到保护。

4 住宅能耗标识体系的实施基础

近几年来国内住宅建筑发展很快，仅上海地区每年新建的商品住宅建筑就有1600万m²，无疑是本体系实施的一个很好的物质前提。

目前建筑节能逐渐引起了政府、行业的重视，相继出台了一系列的标准法规，很多开发商也致力于建造一些节能建筑，这说明节能已经成为当前一个十分紧要十分热门的话题。另外，随着人民生活水平的提高，购房者对建筑热性能的要求也越来越高，这也是本体系能顺利实施的一个社会基础。

在技术方面，国内外都已经有了一些能够计算建筑全年能耗的软件，如美国的DOE 2，国内清华大学开发的DeST-h，这些软件都有很长的开发历史，也得到了行业的广泛认可，因此住宅能耗标识体系实施在技术上并没有很大的障碍。

5 住宅能耗标识体系的应用前景

住宅能耗标识体系实施后，建筑的热性能无疑将成为开发商开展竞争的一个重要手段，开发商会主动地应用各种新技术去建造节能建筑，这将会极大地推动我国建筑节能事业的发展。

从经济效益来看，住宅能耗标识体系的实施会产生一个新的行业——能耗标识事务所。举例来讲，标识费用按1元/m²收取，这对开发商来讲应该是不难接受的，如果能大范围实施的话，仅在上海一年就可以有1600万元的收入，因此这套体系应该有很好的经济前景。

参考文献

1、国家经济贸易委员会．能源效率标识概论．北京：中国标准出版社 2002