摘要：江南建筑>城市土地实际价值与理论价值的异化
根据我国现行的土地法规，城市土地属于国家所有，单位和个人拥有的仅仅是一定条件下的土地使用权。这一使用权所具有的价值随着房地产市场的发展从“无价”到“有价”、又从“低价”到“高价”，由于法规的稳定性和阶段性，土地使用权就现有法规所推论的理论价值和房地产市场中所表现出来的实际价值存在着异化。
(一)划拨土地价值异化论
土地使用权价值的异化首先表现在划拨土地上。就划拨这一方式来看，过去和现在有着不同的内涵：过去的划拨是指完完全全的无偿使用土地，因此，既然取得土地无代价，则土地使用权没有价值也是自然而然的事情；而现在的土地划拨概念已发生了质的变化，土地使用者“划拨”取得土地仅仅意味着免交土地出让金，对于原土地使用者的补偿却和出让方式没有什么两样，因此，出让地和划拨地的差价仅仅是土地出让金这一部分。划拨地价值论的这一变化，虽土地法规尚未提及，但在有关的房地产估价理论中已对其进行了肯定：在过去的房地产估价教材中，划拨地建造的房地产，其评估价值等于“地上建筑物的价值”；而1999年颁布的国家标准《房地产估价规范》以及据此规范修改的中国房地产估价师执业资格考试辅导教材中明确规定，划拨地建造房地产的抵押评估价值为出让地条件下房地产的价值扣减土地使用权出让金。由于城市土地价格构成中补偿费占“大头”而出让金占“小头”，因此，划拨地不再是零价值，它与出让地的价格差别正在从以往的“天差地别”变成只含出让金这一价格项的“小差别”。
(二)城市房屋拆迁中的土地使用权价值异化论
旧城改造中牵涉到的城市土地，不论对应房屋为“祖传”的、集体土地建筑转变的还是划拨地建造的，以往的理论均为“土地使用权无价”，因此，在拆迁补偿中只结算“建筑物重置价格”，不结算土地价格；拆迁安置房也只有使用权，不得进行转让。1998年国家修改了土地管理法，对于旧城改造中收回国有土地使用权的情形予以规定，对土地使用权人给予“适当补偿”，这意味着拆迁房对应的土地使用权已从原来的“无价值”到具有适当的“补偿价格”。也差不多是从1998年始，全国各地陆续开放了住房二级市场，允许拆迁安置房自由进入市场转让；1999年开始，在全国各地的住房二级市场中，拆迁安置房在自由进入市场转让的基础上，又获得了和其他类型住房转让几乎相同的轻便税费。以福州市为例，目前拆迁安置房的转让税费不比出让方式取得土地的商品住房高，不必交土地出让金。住宅甚至不必缴其他土地及房地产转让可能出现的土地增值税。也就是说，拆迁安置房所对应的土地使用权(性质上多数为国有划拨性质)已实际取得和出让土地使用权一样的完全收益权利。在今年国家新出台的城市房屋拆迁管理条例中，拆迁房补偿由原来的建筑物重置价格思路调整为房地产市场价格评估思路。按照这一思路，城市旧房对应土地使用权实际上已突破了新土地管理法所说的“适当补偿”价格论，它等于承认了城市旧住房对应土地享有除了正常税费后的完满收益权，它不但具有“使用权价格”，甚至享有“所有权价格”(土地出让金对应收益，拆迁房上市不必缴土地出让金或收益金)。
(三)土地有限期使用异化论
现行土地使用制度为有偿有限期使用制度。根据国家有关法规，土地使用期满后土地使用权及其地上建筑物和其他附着物将由国家无偿收回。如果要续期，需再交土地出让金，再办手续。这一问题，前两年在专业媒体和公共媒体中曾有过“你买的房子只能住70年”之类的激烈讨论。可以说，按照现行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，“买(住)房只能住70年”是确切无疑的结论。但若真正按上述规定进行操作，至少有以下问题值得商榷：
1．目前市场上购买的房子。从用地方式的取得来讲，有的属于上述的有限期出让，有的属于无限期划拨，甚至还有少部分为集体土地。有限年期使用制度是单就出让地而言的。从取得代价来讲，有限期的出让比无限期的划拨成本高这样，我们对前者作有限期使用规定，而后者却未加限定的做法，显然有失公平。
2．要补交出让金的话，由谁来交这一笔钱，开发商还是购房者？显然，在漫长的70年内，很多开发单位已不存在，也就是说只能由购房者或其时的房屋所有者来交，70年中房屋可能经过多次转让，故届时的房屋所有者许多应为二手房买主，但就二手房市场来说，无论是卖房人、买房人还是房屋中介，很难判断手中房屋的土地取得方式及土地的剩余使用年限，土地年限被老百姓忽略了。于是，有可能存在这样的情形，许多人以相同(当)的价格买到不同土地使用年限的房子，其中甚至可能是仅剩下一二年土地使用年限或土地使用权到期的房子，如果由这些房屋所有者来二次缴纳地价的话，似乎有些不公平。
3．目前许多宗地，往往是多用途综合开发的。一幢楼宇，一至三层为商场，四至六层为写字楼，七至九层为住宅，年限规定分别为40、50、70年。到40年期满时，国家必须收回商场对应的土地和房屋，怎么收法？
4．目前我国很多地方已允许各类房子进入市场，随着全产权化和上市时的相同税费化，商品房和非商品房，有限期的房于和无限期的房子，在经过多次交易后，它们在市场上已被一视同仁地视为“二手房屋”，70年后如果要对其中属于出让的这一块补交出让金，操作极其复杂且不尽合理。这好比说，到了下下个世纪，我们还要在所有公民中区分出谁(解放前的老祖宗)是地主成分、谁又是贫农成分，这项确认工作显然比较复杂且无聊！
5．如果把我们现在的房地产产权理解为房屋的所有权和有限期的土地使用权构成的，那无论如何都得承认产权人对房屋部分的完全所有性质。根据宪法，国家保护公民的房屋和其他合法财产的所有权。届时一些房屋可能仍具有使用价值，即使报废也具残值，如果房连地一同无偿收走，不给房屋部分以补偿，那似乎不合法也不尽情理。在房屋拆迁行为中，无论土地是以何种方式取得，无论土地使用了多久，房屋所有权人(土地使用权人)都可以获得一定补偿，如此，怎么可能不对土地使用期满的房屋予以补偿？
综上所述，笔者认为，现行土地有限期使用制度以及到期无偿收回的规定，是在1990年我国刚刚开放土地使用权市场这一历史背景下出台的。十多年来，尽管1998年新修改的土地管理法未见上述问题的政策变化．但房地产市场的快速发展变化已使土地使用权的内涵价值发生了很大变化。土地使用权人的许多收益价值，从现行土地法规看无法实现、但从房地产市场法规、拆迁法规看却可以实现；从单纯的土地看似乎无法实现，但只要和房连在一起就可以实现。比如说。单纯的集体土地不能转让，但由集体土地建造的房地产就可以转让；还有如本文提到的土地有限年使用到期无偿收回房地问题，就土地出让和转让条例看似乎如此，但从房屋拆迁政策上看却并非如此。在市场经济条件下，人们在多种效益方式中肯定选择最高效益的方式，如果连房带地可以实现高利益，那么人们肯定会想方设法地抛弃低效益的单纯土地方式。从某种程度上可以这样讲，尽管土地出让和转让的法律规定没变，但土地出让和转让的内涵却在发生变化。我们可以将我国过去十多年及今后的土地政策概括为如下两个内涵变化：其一是从土地无偿无限期使用到有偿有限期使用、从不允许土地买卖到允许土地使用权出让和转让；其二是土地出让中，土地使用权价值从无到有、从低到高的变化，在近年来的房地产转让中已表现出土地使用权价值正在不断地靠近所有权价值。可以这样说，土地有限年价值尽管有异于无限年价值，但其差异正在朝着不断缩小的方向发展。因此，有限期使用制度虽然确立，但土地出让转让条例所规定的做法从全盘来看显然不具可操作性。由此，笔者认为，实施土地出让条例应该有以下几个基本点：
①国家会对收回的土地上合法建筑物给予适当补偿。
②土地的继用价格和新征价格不一样，在期满时申请续期，正如上述条例中所说的，所要缴交的仅是“土地出让金”这一块，而不是整个土地价格。比如说，某市旧区土地完整价格为200万元／亩，其中出让金20万元／亩，另外的180万元／亩为征地拆迁中的安置补偿费用。土地使用规定期限满，由原土地使用者继续使用，自然不存在房屋拆迁安置费用问题，只需补交出让金所对应的20万元／亩。
③在一定时间，国家将只收回国家建设需要的地块，不会进行大范围的土地清理收缴。
④对各地土地将有一个均衡的政策，不会仅对出让地块的房地产以特别苛刻的待遇。
因此，土地使用权到期后，原房地产权利人仍然享有一定的房地产权利(土地使用补偿金、旧房补偿金或拆迁安置补偿金等)。完全按照“土地使用年限70年，70年后连地带房由国家无偿收回，因而价值为零”的思路进行土地及房地产估价，笔者认为这是不正确的。这是土地价值论与实际的异化。
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